ערבות להסכם שכירות: עד מתי היא בתוקף?

כידוע, רובם המכריע של הסכמי השכירות בארצנו הקטנה כרוכים בהמצאת ערבויות להבטחת התחייבויותיו של השוכר לפי ההסכם, לרבות לשם הבטחת התחייבויות השוכר לשלם את דמי השכירות ולפנות את הנכס במועד.

בעלי נכסים, דירות ומשרדים המיועדים להשכרה, דורשים כחלק בלתי נפרד מחוזה השכירות, להמציא ערבים שיחתמו על שטר ערבות מטעמם של השוכרים ועל מנת להגן על זכויותיהם הכלכליות.

בהקשר זה התעוררה שאלה לגבי מהו משך תוקפה של הערבות להסכם השכירות במקרה שבו יש איחור בפינוי הנכס המושכר. האם תוקף הערבות הינו רק עד לסיום תקופת השכירות לפי ההסכם, או שהיא חלה גם לאחר מכן, עד למועד פינוי הנכס בפועל.

שאלה זו נדונה והוכרעה במסגרת פסק הדין המעניין בהליך תא"מ 19686-11-18 מיכאלי נ' קהתי אשר התנהל בפני בית משפט השלום בתל אביב.

בסקירה שלפניך נסביר את פסיקתו החשובה של בית המשפט והשלכותיה לגבי שוכרים ומשכירי נכסים כאחד.

למה הגיע המקרה לפתחו של בית המשפט?

התובעת, שהנה בעלת דירה, חתמה על הסכם שכירות עם שוכר מסויים לפיו נקבע, בין היתר, שהיא משכירה לו את הדירה לתקופה שבין יולי 2013–יולי 2015, כולל תקופת אופציה וכי יהיה עליו לשלם לה קנס יומי בגין כל יום של איחור בפינוי הדירה ובהתאם לתנאי חוזה השכירות.

להבטחת התחייבויות השוכר לפי ההסכם, חתם הנתבע כערב על שני שטרי חוב נפרדים, בסך של 50,000 ₪ כל אחד.

לימים התברר כי השוכר הפר את הסכם השכירות בכך שהוא לא שילם חלק נכבד מדמי השכירות בתקופת ההסכם, ואף הפעיל בו גן ילדים למרות שבהסכם נקבע שהדירה תשמש למגורים בלבד.

בנוסף לכך השוכר גם סירב לפנות את הדירה בתום תקופת ההסכם, לא שילם דמי שימוש עבורה, והגדיל לעשות כאשר הפסיק לשלם את תשלומי הארנונה, חשבונות המים, החשמל והגז של הדירה.

בעקבות זאת הגישה נגדו המשכירה תביעה לפינוי מושכר בחודש נובמבר 2016, כאשר התביעה התקבלה במהלך חודש ינואר 2017, באופן לפיו ניתן פסק דין לפינוי השוכר מהדירה לאלתר.

ברם, השוכר המשיך לסרב לפנות את הדירה גם לאחר מתן פסק הדין נגדו וכן המשיך שלא לשלם דמי שימוש ואת החשבונות עבורה.

המשכירה נמנעה מלהוציא לפועל את פסק הדין לפינוי השוכר מהדירה וזאת מאחר שהבעלות שלה על הדירה הנה משותפת עם בעלים נוספים ומתנהל ביניהם הליך לפירוק השיתוף בדירה.

במהלך חודש אפריל 2017 פתחה המשכירה תיק הוצאה לפועל כנגד השוכר וכנגד הערב, במסגרתו היא הגישה למימוש את אחד משני שטרי החוב. הערב לא הגיש התנגדות לביצוע שטר זה.

בחודש יוני 2017 נחתם הסכם פשרה בין המשכירה לשוכר, לפיו השוכר ישלם למשכירה סכום כולל בסך של 55,000 ₪ באמצעות 7 תשלומים. למרות שהסכם הפשרה נחתם כאמור בין המשכירה לשוכר, מי ששילם את הכספים בפועל למשכירה היה הערב ולא השוכר.

למרות פסק הדין לפינוי שניתן כנגד השוכר ולמרות הסכם הפשרה שנחתם בין השוכר למשכירה בדבר תשלום החוב כאמור לעיל, המשיך השוכר לסרב לפנות את הדירה גם לאחר מכן, וכן המשיך שלא לשלם דמי שימוש ואת החשבונות השוטפים עבורה.

במהלך חודש פברואר 2019 הגישה המשכירה לביצוע בפני לשכת ההוצאה לפועל גם את שטר החוב השני, לצורך גביית דמי הקנס היומי בגין האיחור בפינוי הדירה.

בשונה מהתנהלותו במקרה של שטר החוב הראשון, הפעם הערב הגיש התנגדות לביצוע שטר החוב השני, בטענה שערבותו להסכם השכירות הייתה בתוקף רק עד למועד סיום האופציה, ביולי 2015, ולכן ערבותו פקעה במועד זה, ואין הוא ערב עוד להתחייבויות השוכר לאחר מועד זה.

בנוסף טען הערב שיש לקזז מסכום החוב שלו ליקויים שהיו בדירה בסך של כ-38,000 ₪ וזאת לפי חוות דעת שמאית שהוגשה על ידו.

תוקף ערבות להבטחת פינוי נכס: עד למועד הפינוי בפועל

בית המשפט דחה את טענות הערב וקבע כי הערבות עליה חתם תקפה עד למועד פינוי הדירה בפועל.

לדבריו, מאחר שלפי הסכם השכירו, הערב הנו ערב להבטחת תשלום דמי השכירות במועד ולהבטחת פינוי הנכס, אזי מכאן נובע כי "כל עוד לא פונה הנכס, עומדת ערבותו של הנתבע בעינה".

כלומר, כל עוד לא פונה הנכס בפועל וזאת כפי שהיה על השוכר לעשות כבר ביולי 2015 לפי הסכם השכירות, ואף לפי פסק הדין לפינוי שניתן נגדו בינואר 2019, אזי ערבותו של הערב הנה עדיין בתוקפה ולפי תנאיה.

בנוסף, אם הערב טוען שערבותו פקעה כבר בתום תקופת האופציה, אזי היה עליו לטעון טענה זו כבר בעת שהמשכירה הגישה לביצוע את שטר החוב הראשון, ולשם כך היה עליו להגיש התנגדות לביצוע שטר זה.

אולם, לא רק שהערב לא הגיש התנגדות לביצוע שטר החוב הראשון, אלא הוא אף שילם את התשלומים לפי הסכם הפשרה שנחתם בין השוכר למשכירה בעקבות הגשת השטר הראשון לביצוע, ועל כן הערב מנוע ומושתק כעת מלטעון טענה זו, וזאת לפי הכלל של השתק פלוגתא.

בית המשפט דחה גם את טענת הקיזוז של הערב לגבי הליקויים שהיו בדירה וזאת מאחר שהוא לא הוכיח שהוא או השוכר שילמו כספים עבור תיקונם.

בנוסף, חוות הדעת השמאית לגבי הליקויים נערכה באוקטובר 2018 - שלוש שנים לאחר שהשוכר כבר היה אמור לפנות את הדירה.

לפיכך, הערב אינו יכול להעלות טענות לגבי ליקויים שנוצרו בדירה זמן רב לאחר שתקופת השכירות המוסכמת כבר הסתיימה ולאחר שהיה על השוכר לפנות את הדירה.

יחד עם זאת, בית המשפט קיבל את טענת הערב לפיה אין לגבות באמצעות שטר החוב השני את החובות שנוצרו והתגבשו לפני מועד הסכם הפשרה שנחתם בין השוכר למשכירה ביוני 2017.

בהתאם לכך נקבע שהמשכירה רשאית לגבות משטר החוב השני רק חובות שהתגבשו בתקופה שבין מועד חתימת הסכם הפשרה בגין שטר החוב הראשון, ביוני 2017 ועד למועד פתיחת תיק ההוצאה לפועל בגין שטר החוב השני, בחודש פברואר 2019.

מכיוון שסכום החובות הנ"ל עלה על סכום שטר החוב בסך של 55,000 ₪, התיר בית המשפט למשכירה לגבות את מלוא סכום שטר החוב מהערב, באמצעות שפעול הליכים בתיק ההוצאה לפועל שנפתח נגדו.

בנוסף נפסק שעל הערב לשלם למשכירה הוצאות משפט בסך של 4,500 ₪ אותו היא רשאית לצרף לתיק ההוצאה לפועל שפתחה.

עוד בנושא: מיצוי הליכים כנגד החייב לפני פניה לערבים