פשיטת רגל של קבלן בניין

אחד החששות הנפוצים ביותר בעת רכישת דירה יד ראשונה מקבלן בניה, הינו קריסה כלכלית של הקבלן בטרם הושלמה בניית הפרוייקט למגורים, ובאופן שמותיר את הקונים לא רק ללא דירה, אלא גם מבלי שכספם יוחזר להם ועם חובות לבנק... 

למרבה הצער, התופעה של קריסת קבלני בניה, בין אם המדובר בהליכים לפירוק וכינוס חברת בניה קבלנית, ובין אם המדובר על פשיטת רגל של קבלן פרטי, איננה נדירה בארצנו.

לפיכך, חשוב מאד להתכונן אליה כראוי ומבעוד מועד, וזאת כבר מהשלבים הראשוניים ביותר של עסקת רכישת הדירה, שנאמר: סוף מעשה במחשבה תחילה, וזאת וכפי שיבואר להן.

נדגיש כבר עכשיו כי יש צורך בליווי משפטי של עורך דין המתמחה במקרקעין ועסקאות נדל"ן על מנת להקטין את הסיכויים שלכם לפגיעה כלכלית בעסקה הקרובה.

כך באמצעות חוזים וקבלת ערבויות מתאימות, ניתן להקטין למינימום את האפשרות להפגע במקרה של פשיטת רגל של קבלן הבניין עמו אתם עושים את העסקה.

בדיקת חוסנו הכלכלי של הקבלן – כבר בתחילת הדרך

במידה והנכם מתעניינים בפרוייקט כלשהו אשר עומד להיבנות או כבר החל להיבנות ע"י גורם קבלני כלשהו, חשוב לערוך בדיקה ראשונית ומקדמית אודות אמינותו וחוסנו הכלכלי של הקבלן, וזאת עוד בטרם תיכנסו לעסקה עמו, ובטרם תנהלו עמו מו"מ לרכישת הדירה.

חשוב לערוך בדיקה זו גם אם מדובר בחברת בניה שנחשבת לוותיקה, מוכרת, מבוססת, אמינה, ומכובדת, שכן לא חסרות דוגמאות לקריסתן גם של חברות כאלו, כגון: חפציבה, רובננקו, בן יקר-גת, וכד'.

עורך הדין שמלווה אתכם ומתמחה בנדל"ן יודע בדיוק מה ואיך מבצעים בדיקת חוסן כלכלי ראויה ומקיפה לחברה קבלנית.

את החיפוש יש לערוך בקרב מקורות רבים ככל האפשר, כגון הוצאת נסח אודות החברה מרשם החברות, בדיקות בעיתונות, חיפושים באינטרנט מהחודש / שנה אחרונה ולרבות חיפוש באתרים משפטיים שמספקים מידע על תביעות שהוגשו כנגד חברות בניה, משרדי חקירות פרטיות וחברות המתמחות באיסוף מידע כלכלי, פיננסי ועסקי על חברות במשק כגון BDI, וכן אנשים פרטיים שבעבר רכשו דירה מאותו הקבלן ועוד.

במסגרת החיפוש יש לבדוק את כל הסוגיות אשר יכולות ללמד על מצבו הכלכלי של הקבלן ומידת אמינותו ומקצועיותו.

בין היתר, יש לבדוק האם יש ליווי בנקאי פיננסי לפרוייקט ועל ידי איזה בנק, האם הוטלו עיקולים ושיעבודים על נכסיו של הקבלן, וזאת במיוחד במידה והם לא הוסרו חרף חלוף זמן רב מאז הטלתם, האם בעבר הוא הוכרז כלקוח מוגבל בבנק, האם הוגשו כנגדו תביעות משפטיות שמאיימות למוטט אותו, האם מתנהלים כנגדו תיקי הוצאה לפועל, יש לו חובות ניכרים לבנקים ו/או לספקים / קבלני משנה, עד כמה הוא ממונף וכדומה.

כמו כן יש לבדוק האם הקבלן רשום כדין בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון, והאם סיווגו המקצועי, סוג רשיון הבניה שלו, מתאים לבניית הפרוייקט שבו אתם מתעניינים.

בדיקה זו ניתן לערוך אצל התאחדות הקבלנים, רשם הקבלנים במשרד השיכון, או מועדון הקבלנים הרשומים במרכז הבנייה הישראלי.

בנוסף יש לוודא מראש כי הקבלן מחזיק בזכויות כדין על הקרקע שעליה עומד הפרוייקט להיבנות, על מנת למנוע מצבים של התחזות כוזבת לבעלי הקרקע, וזאת באמצעות בדיקה בלשכת רישום המקרקעין - טאבו / מינהל מקרקעי ישראל / חברה משכנת, וכן כי הוא מחזיק בהיתר בניה מלא וכדין לפרוייקט המוצע על ידו.

הקפדה על קבלת בטוחה הולמת – במהלך ניהול המו"מ לחתימת הסכם הרכישה

במידה וממצאי הבדיקה המקדמית שערכתם העלו כי המדובר כפי הנראה בקבלן בעל חוסן כלכלי, וכי בכוונתכם לערוך עמו עסקה לרכישת דירה בפרוייקט הנבנה על ידו, חשוב מאד להקפיד במסגרת ניהול המו"מ עם הקבלן כי תגיעו עמו להסכמה בדבר הבטוחה ההולמת להבטחת החזר כספיכם שהוא יתן לכם, וזאת בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, והתקנות שהותקנו מכוחו.

בטוחות אלו כוללות מתן ערבויות ובעיקר ערבות בנקאית שנחשבת לבטוחה הפופולארית ביותר, רכישת פוליסת ביטוח לטובת הרוכש, שיעבוד הדירה במשכנתא ראשונה לטובת הקונה, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, והעברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה.

יודגש כי הקבלן חייב להמציא לכם בטוחה כאמור, ובמידה והוא אינו עושה זאת, הוא עובר עבירה פלילית, בגינה הוא צפוי לסנקציות על פי החוק.

עוד יצויין כי בעקבות פרשת קריסת חברת חפציבה, תוקן החוק באופן שהטיל על הקבלן חובה ליידע בכתב את כל הקונים על זכותם לקבלת בטוחה ממנו להבטחת כספיהם על פי החוק, תוך פירוט החלופות לבטוחות אלו, וזאת כבר במועד חתימת הסכם המכר.

אולם ולמען הבטחון, מומלץ לא לסמוך על הקבלן בעניין זה, ומחובתכם להעלות נושא זה כבר בשלבים הראשונים של המו"מ עמו. כמובן שייצוג של עורך דין מנוסה יבטיח כי הליכים אלא יבוצעו.

כמו כן, במידה ויש ליווי פיננסי בנקאי לפרוייקט, כמו במרבית הפרויקטים לבניה המתנהלים בארץ ע"י חברות בנייה קבלניות, יש לוודא כי כבר בעת חתימת הסכם המכר תקבלו לידכם פנקס שוברים לתשלום תשלומי התמורה עבור הרכישה, אשר מונפק ע"י הבנק המלווה של הפרוייקט.

שיטת השוברים נועדה להבטיח כי הכספים שתשלמו לקבלן עבור הדירה יופקדו אך ורק לחשבון הבנק המלווה של הפרוייקט, וישמשו אך ורק לצורך בניית הפרויקט ולא לשם צרכים אחרים של הקבלן.

כמו כן שיטה זו מבטיחה כי תקבלו מהבנק ערבות בנקאית תוך 14 יום ממועד התשלום, אלא אם כן קיבלתם בטוחה אחרת להבטחת כספיכם.

התמודדות עם פשיטת רגל של הקבלן – לאחר החתימה על הסכם הרכישה

במידה ובמהלך ניהול המו"מ עם הקבלן אודות עסקת הרכישה, איכשהו נודע לכם לפתע כי הקבלן עומד בפני קשיים כלכליים ניכרים המעמידים אותו בפני פשיטת רגל, מובן שמומלץ לסגת מהעסקה, גם אם הקבלן ינסה להרגיעכם ולומר לכם כי המדובר בבעיה מנופחת ו/או זמנית ותו לא.

שכן, כל בר-בי-רב מבין שאין שום טעם לקחת סיכונים מיותרים כאלו, במיוחד בשעה שהמדובר ברכישת דירה במיטב כספיכם אותם אספתם בעמל רב ובמשך שנים רבות, ופעמים רבות גם באמצעות הלוואת משכנתא.

ברם, שונה המצב כמובן במידה ונודע לכם על כך לאחר שכבר חתמתם על הסכם הרכישה עמו.

במקרה כזה, ניתן לפעול למימוש הבטוחה אותה הקפדתם כאמור לקבל מבעוד מועד. במידה ולא הקפדתם לקבל בטוחה כזו, אשר תבטיח לכם את החזר כספיכם בדיוק במקרה של קריסת הקבלן לפני השלמת הבנייה, תיאלצו להצטרף לכל יתר תביעות הנושים של הקבלן, כגון בנקים, עובדים, ספקים, רשויות המיסוי ועוד.

במקרה כזה לא רק שלא תהיה לכם כל זכות עדיפה עליהם, אלא שמעמדכם אף יהיה נחות ביחס לנושים המובטחים והחובות בדין קדימה של הקבלן.

כמו כן, במידה ופרוייקט הבניה שלכם איננו של דירה יחידה עבורכם, כי אם מבנה משותף הכולל עוד רוכשים נוספים מלבדכם, מומלץ במקרה כזה לשלב כוחות יחדיו לצורך נקיטת פעולה משותפת, לרבות באמצעות עתירה מאוחדת לבית המשפט ו/או באמצעות התגייסות כללית על מנת לנסות להשלים את הבנייה, במידת האפשר, אם כי הדבר כרוך בתוספת תשלום כספית מצידם.

שאלות לגבי פש"ר של קבלן בניין? חייג/י: 072-334-1001