מכירה עצמית של נכס מגורים משועבד

מי שלוקח הלוואה מבנק למשכנתאות למימון רכישת דירה, הבנק משעבד את הדירה ביחס המתאים לגובה ההלוואה כביטחון להלוואה שהעמיד.

אם הלווה לא עומד בפירעון ההלוואה קמה לבנק הנושה הזכות להפעיל את השעבוד באמצעות הליכי הוצאה לפועל. אותו דבר בנוגע למימוש דירות מגורים של פושטי רגל שמתבצעים לפי בקשת נאמן או כונס נכסים.

הליך מכירת דירה בהוצאה לפועל כרוך בהוצאות כספיות ניכרות שמושתות על החייב. האם אין אפשרות לחסוך את ההוצאות הנלוות ולאפשר לחייב למכור בעצמו את דירת המגורים בה הוא מתגורר כחלק ממימוש נכסים לצורך החזר חובות לנושיו?

זה אפשרי, בתנאי שהחייב מתגורר בנכס ולא משכיר אותו לאחר.

אמיר בארי מכפר ידידיה ניסה ליהנות מזכות זו השמורה בחוק ההוצאה לפועל, אך הסתיר מבית המשפט את העובדה שדירת מגוריו שעליה חל שעבוד והחלטה של בית המשפט על מימושה, מושכרת לאחר והוא כחייב אינו מתגורר בה. מר בארי הגיע עד לבית המשפט העליון ונדחה.

על מה הסיפור?

אמיר בארי, המחזיק בדירת מגורים בכפר ידידיה שעליה רובץ משכון לטובת הבנק הבינלאומי הראשון, הגיש בקשה לבית המשפט המחוזי בחודש מאי 2013 לאישור הסדר פשרה לסילוק חובותיו לנושיו בהתאם לסעיף 19א לפקודת פשיטת רגל.

בית המשפט הורה על מינוי נאמן לביצוע ההסדר ועל כינוס אסיפת נושים, תוך עיכוב ההליכים הננקטים על ידי הנושים הבלתי מובטחים. מתשובת הנאמן שהוגשה לבית המשפט עולה כי החייב הודיע לנאמן כי יש לו קונה רציני המוכן לשלם 3.3 מיליון ₪ עבור הנכס, וכי הנכס משועבד לנושים נוספים.

בסמוך לכך הגיש הבנק בקשה למימוש המשכון שנרשם לטובתו על הנכס במסגרת תיק הוצאה לפועל. על פי הנטען, לבקשת הבנק צורפה חוות דעת שמאית לפיה שווי הנכס הוא 3.1 מיליון ₪.

ביום 16.7.2013 פנה מר בארי לבית המשפט בבקשה לאישור מכר עצמי, בטענה כי מצא מוכר אשר מוכן לשלם את מלוא התמורה בסך 3.1 מיליון ₪, וכי מימוש הנכס באמצעות ההוצאה לפועל יגרור הוצאות של מאות אלפי שקלים ויפחית מערך הנכס.

הנאמן הביע את התנגדותו הנחרצת לבקשה, אשר נבעה מחשד להתנהלות פסולה מצד מר בארי החייב ומחשש כי הוא מנסה "לסדר קומבינה", בין היתר, לאור העובדה שהקונה הפוטנציאלי התאים את הצעתו לשווי הנכס על פי חוות הדעת השמאית (בהפחיתו את ההצעה מ-3.3 מיליון ₪ ל-3.1 מיליון ₪) והחשש כי החייב מעוניין לשלשל לכיסו את ההפרש בסך 200,000 ₪.

עם זאת, בתגובתו הסכים הנאמן למכירת הנכס לקונה שהוצע על ידי החייב תמורת 3.3 מיליון ₪.

בית המשפט "קנה" את החששות של הנאמן לקומבינה ולא נעתר לבקשה למכירה עצמית.

עוד נפסק כי הקונה הקיים של הנכס יכול להציע אותה הצעה לכונס הנכסים  ושכר טרחתו של הכונס שעליו קובל החייב, אינו מהווה במקרה דנן סיבה למנוע המשך ההליכים על ידי הנושה המובטח.

הוגש ערעור לבית המשפט העליון במסגרתו מסר החייב כי נפלה טעות סופר בסכום המכירה המוצע במקום 3.3 מליון ₪ נכתב 3.1 מליון ₪ וגם סעיף 81 ב 1 לחוק הוצאה לפועל מאפשר לו למכור באופן עצמאי את דירת מגוריו שעומדת למימוש בגין חובותיו ללא שכר טרחת כונס.

עוד עולה מהערעור כי גם הנאמן אינו מתנגד לבקשתה הואיל ולהבנתו הזכות המוקנית לחייב בחוק ההוצאה לפועל לביצוע מכר עצמי אינה נפגעת רק משום שהחייב מצוי בעיכוב הליכים במסגרת בקשה לפי סעיף 19א לפקודת פשיטת רגל.

עוד סבור הנאמן כי זכויותיו של הבנק אינן צפויות להיפגע ככל שיתבצע מכר עצמי, שהרי החוב לבנק מסתכם בכ-40% משווי הנכס. הנאמן מבקש מבית המשפט לבצע את המכר העצמי אם יתקבל הערעור, בפיקוחו וגם בפיקוח מקביל של בית המשפט.

כונס נכסים הרשמי מסר בתשובתו לערעור כי יש להבחין בין שני מצבים. ככל שמדובר בדירת מגורים של המבקש, אין מניעה למכירה עצמית למרות שהבקשה למימוש נדונה בפני בית משפט של פשיטת רגל בעיקר לאור העובדה שמימוש הנכס יסגור את החוב לבנק.

אם יוכח כי לא מדובר בדירת מגורים של מר בארי אזי אין לקבל את הערעור ולהותיר את פסיקת בית המשפט המחוזי על כנה. גם הבנק הנושה התנגד לבקשה וטען כי הנכס אינו משמש כדירת המגורים של המבקש, אלא מושכר לצד שלישי.

בית המשפט העליון שמע את הצדדים וטיעוניהם ודחה את הערעור שבפניו. וכל זאת מדוע?

לפי החלטת בית המשפט העליון סעיף 81ב1(ב) לחוק ההוצאה לפועל שעליו נמסך המבקש נחקק במסגרת תיקון 23 לחוק והוא נועד בעיקרו להגן על ציבור נוטלי המשכנתאות מפני מימוש לא מידתי ונחפז של המשכנתא באופן שעלול להותירם ללא קורת גג.

עיון מדוקדק בבקשה שהוגשה ובתצהיר שצורף מעלה כי למרות שמר בארי המערער מסתמך על סעיף 81ב1 לחוק, לא נטען על ידו במפורש כי הנכס משמש לו ולרעייתו למגורים.

מתגובת הבנק על נספחיה עולה כי הנכס הושכר על ידי המבקש לצד ג' ביום 1.8.2013 למשך שנה עם אופציה להארכת תקופת השכירות בשנה נוספת, עובדה שלא נסתרה על ידי המבקש.  

בנסיבות אלה, ואף אם אצא מנקודת הנחה כי כוחו של סעיף 81ב1(ב)(3) יפה גם בהליכים המתנהלים לפני בית משפט של פשיטת הרגל, משעה שאין מדובר בדירת המגורים של המבקש ורעייתו, כלל אין תחולה לסעיף האמור ובכך נשמט הבסיס תחת טענת המבקש.

בעניין הטענה לקיומו של רוכש פוטנציאלי לנכס תמורת 3.3 מליון ₪ כטענת המערער קובע בית המשפט שלא נמצא לטענה כל תימוכין בראיות. ואם באמת קיים כזה רוכש הוא יכול לפנות ישירות לכונס הנכסים.

בשולי פסק הדין עולה כי בית המשפט סומך ידיו על פסיקת המחוזי לפיה מימוש הנכס ייעשה בפיקוח הדוק של בית המשפט והנאמן, וחזקה על הכונס כי יעשה לקבלת התמורה המכסימלית עבור הנכס על פי שוויו העדכני.

ליחצו כאן לקבלת יעוץ משפטי אישי בענייני פשיטת רגל!