משקי בית רבים בישראל מממנים את רכישת הדירה באמצעות משכנתא שפרוסה על פני עשרות שנים. המשכנתא היא לרוב ההלוואה המשמעותית ביותר שאנו לוקחים במהלך חיינו והיא גם לרוב ההוצאה החודשית הגבוהה ביותר למשק הבית.
אבל מכיוון שמשכנתא נפרסת על פני תקופה ארוכה של 20 שנה ואף יותר, הרי שההחזר החודשי הוא לא אסטרונומי אלא כזה שניתן בהחלט לעמוד בו, תוך המשך שגרת החיים והוצאות אופייניות של רכישת מזון, בילויים, הפרשה לחיסכון ועוד.
גובה ההחזר החודשי תלוי בין היתר בהיקף המימון, עלות הנכס ותקופת הפריסה כאשר למשפחה בישראל טווח ההחזר החודשי הממוצע עומד על כמה אלפי שקלים בין 3,500 ש"ח ועד 6,000 ש"ח.
למרות זאת ישנם מצבים בהם משק בית עומד בפני סיטואציה שאין לו אפשרות להמשיך לשלם את תשלומי המשכנתא.
יש מצבים שבהם ידוע בוודאות גבוהה יחסית שמדובר במצב זמני, כאשר למשל אחד מבני הזוג פוטר מעבודתו, אבל שסביר להניח שימצא בחודשים הקרובים מקום עבודה אחרת ברמת שכר דומה. ויש מצבים מסוג אחר שבהם הפלונטר בקשיי החזר הלוואות שונות הוא לא חדש ואלו מקרים מורכבים יותר שבהם מדובר לא בקושי זמני אלא בקושי ארוך-טווח.
ההתייחסות של הבנק לכל אחד מהמקרים האלו היא שונה וחשוב גם להבין שאין שחור או לבן, כל מקרה נבחן לגופו ולפי נסיבותיו. יחד עם זאת כן יש כמה כללי אצבע והבדלים בכל אחד משני המצבים הללו, כמו גם זכויות שהחוק מקנה לבעלי המשכנתאות שחשוב להכיר.
כאשר משק בית צופה שלא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא הקרובים הוא יכול לפנות מיוזמתו לבנק, ועדיף לסניף הבנק המשויך אליו ביחס למשכנתא, כדי לבקש מיחזור או הקפאה של החזרי המשכנתא לכמה חודשים.
כאן הבנק בא לקראת החייב במטרה לאפשר לו לשלם את המשך המשכנתא תוך התחשבות בקושי שנוצר לתקופת זמן מוגבלת.
אם למשל הסיבה היא פיטורים של אחד מבני הזוג כאשר לבן הזוג שפוטר יש מקצוע נדרש וכושר השתכרות ממוצע ומעלה, מאוד יתכן שהבנק יסכים לדחיית התשלומים בכמה חודשים, או לפריסה ארוכה של יותר יתרת המשכנתא, מה שנקרא מחזור החוב הקיים בחוב אחר חדש.
שימו לב שבמהלך החודשים בהם לא משולמים תשלומי המשכנתא עדיין ממשיכה להצטבר לה ריבית ולכן הבנק לא מוותר כאן על שקל אחד אפילו, אבל לבנק יש אינטרס כאן לבוא לקראת המשפחה מאשר לממן עורכי דין והליכי גבייה יקרים וארוכים.
בהחלט גם יתכן שהבנק מאמין בלקוח לאור ההיסטוריה החיובית שלו וניתוח המקרה מלמד על קושי נקודתי ולא על פלונטר פיננסי של המשפחה.
במצב כזה אפשרי גם לפנות לבנק אחר מתחרה ולבקש לקבל הצעה למשכנתא חדשה שתסגור את החוב הקיים בבנק הנוכחי וגם תאפשר למשפחה תנאי החזר יותר נוחים.
ככל שיש לבני הזוג מקצועות נדרשים וכושר השתכרות סביר וכלל שהנכס הוא במקום שיש לו ביקוש בהחלט יש מקום לאופטימיות, למו"מ ולהידברות ולעשיית "שופינג" בבנקים מתחרים.
כדאי למשל לפנות לבנק מתחרה שמחפש להגדיל את נתחו בשוק המשכנתאות כאשר בנק כזה מסכים להעמיד חלק מהמשכנתאות שלו ללווים עם רמת סיכון שהיא מעט גבוהה יותר בכדי להגדיל את תיק המשכנתאות שלו.
יש מקרים בהם המצב פחות ורוד, כך לדוגמא כאשר המשפחה שנקלעת לקשיים בהחזרי המשכנתא לא תוכל בקלות לשוב לדרך המלך, והקושי "שנולד" בהחזרי המשכנתא מצטרף לעיתים לפיגור בהחזרים של הלוואות אחרות קטנות יותר, למשל מגורמים חוץ-בנקאיים.
לעיתים גם מדובר על צירוף של נסיבות כמו למשל גם פיטורים של אחד מבני הזוג כאשר אין לבן הזוג מקצוע נדרש או השכלה פורמלית, או למשל משבר בענף בו בן הזוג מועסק וגם מיקום לא אטרקטיבי של הנכס.
חשוב לא לדלג כמובן על שלב המו"מ וההידברות מול סניף הבנק. מומלץ להגיע בליווי יועץ פיננסי או עורך דין ולקיים פגישה עם הגורם הרלוונטי בסניף על מנת להגיע להסכמת הבנק לשם מיחזור משכנתא לתקופה יותר ארוכה והפחתת ההחזר החודשי.
במידה והבנק מסרב לקיומה של פגישה כזו המשפחה יכולה ליזום מצידה בקשה לביצוע חקירת יכולת כלכלית על ידי שופט, מה שמגביר את רמת האמון של הבנק ויעלה את הסיכויים לפגישה.
לפגישה חשוב להגיע עם מספרים לגבי המצב הכלכלי, הצפי התזרימי והצעה של החייב למשכנתא שכן יעמוד בהחזרים החודשיים שלה, תוך הצגת תמונת המצב מבחינת ההכנסות וההוצאות הצפויות, באילו הוצאות יקצצו ובאיזה היקף כדי לעמוד בהחזר החודשי החדש.
הבנק מצידו לא חייב לקבל את ההצעה כמובן. אם מדובר במשפחה שאין לה היסטורייה חיובית או לבנק אין אינדיקציה כלשהי לגבי אותה משפחה, סביר להניח שהבנק יפנה באמצעות הרשויות להליכים משפטיים ופתיחת תיק בהוצאה לפועל.
שימו לב כי במידה ולא הגעתם להסכמות הדדיות מול הבנק למחזור המשכנתא הרי שבכל מקרה על פי חוק לא ניתן לפתוח תיק בהוצאה לפועל במידה וטרם חלפה חצי שנה מיום הפיגור או החוב.
לכן פירוש הדבר שבכל מקרה יש לאותה משפחה שישה חודשים לנסות לקבל הצעות מחזור משכנתא בבנקים אחרים, או למשל לשדרג את השכר באמצעות חיפוש מקום עבודה חלופי או פתרונות אחרים.
אם מדובר למשל במשפחה שלה עסק עצמאי אחד הפתרונות האפשריים הוא ביצועה של שותפות אסטרטגית שתגדיל את המחזור של העסק ובתורה את רמת השכר של המשפחה או במקרים מסוימים יכולה להעלות על הפרק אף אפשרות של מכירת העסק ומעבר של בני הזוג לעבודה כשכירים.
התמורה הגבוהה שתתקבל ממכירת העסק תוכל לממן את סגירת החוב. כמובן שלא בהכרח הנסיבות תומכות או מאפשרות מכירה של העסק, אבל זו אופציה שכדאי לשקול אותה בנסיבות מתאימות.
אין הכוונה למכור את הבית ולהישאר בלי קורת גג אחרת שתהיה בבעלות המשפחה. מדובר על פתרון מתפשר אבל יחד עם זאת הולם שאומר את הדבר הבא: בדקו אפשרות למכירת הנכס הקיים ופירעון המשכנתא או חלקה, תוך לקיחת משכנתא חדשה ורכישת דירה שהיא משמעותית זולה יותר.
זה אומר למשל לרכוש דירה מקבילה במיקום שהוא הרבה יותר זול, או לא להתפשר על סביבת המגורים אלא על דירה קטנה יותר באותו מיקום.
לא מדובר כאן בפתרון נוצץ, אולם מדובר בפתרון שהוא עדיף אלפי מונים על פני הליכי הוצאה לפועל, התמודדות עם עורכי דין, תשלומי ריבית פיגורים ועיקולים.
יש מקרים בהם למרות כל ניסיונות ההידברות והיועצים וחיפוש אחר פתרונות שונים, לא נמצא פתרון ישים וחלפו גם 6 חודשי החסד ונפתח תיק הוצאה לפועל. חשוב להבין שהליך הוצאה לפועל הוא לא פשוט, הוא מלווה במכתבים מעורכי דין, עיקול נכסים וחשבונות בנק ובמקרים רבים גם צו עיכוב יציאה מהארץ.
שימו לב שבמידה והמשכנתא מומנה בחלקה או במלואה על ידי משרד השיכון יש אפשרות להגשת בקשה מיוחדת לוועדת החריגים של המשרד.
מכירת הדירה
מי שנפתח נגדו תיק בהוצאה לפועל יכול באופן יזום להודיע על כך שימכור את הדירה על מנת לפרוע את החוב. במקרה כזה הליכי ההוצאה לפועל יעוכבו למשל 90 ימים וזאת גם בתנאי שיש התחייבות לפרוע את כל יתרת החוב באמצעות הכספים שיתקבלו ממכירת הנכס.
יש הגבלת זמן לביצוע מהלך מכירת הדירה על מנת שלא ייווצר מצב שבו החייב מודיע שהוא מוכר את הדירה אך בפועל הדירה לא נמכרת.
במידה ומי שנפתח נגדו תיק בהוצאה לפועל איננו מיוצג על ידי עורך דין יש לו הזכות לבקש לעכב את מכירת הדירה. נדגיש כי בשלב הזה חשוב מאד, למרות הקושי הכלכלי, להיות מיוצג על ידי עורך דין מנוסה בתחום ולא לפעול ללא ייצוג משפטי.
מגורים חלופיים
בכל מקרה אין אפשרות לפנות את המשפחה מהדירה במידה ולא נמצא עבורם סידור מגורים תחליפי והולם.
אבל יש כאן כוכבית. חשוב לשים לב שבהסכם המשכנתא שנחתם מול הבנק (או בהסכם המשכון) לא מופיע סעיף הפוטר את הבנק מהחובה לדאוג לדיור תחליפי הולם.
כמו גם שנוטל המשכנתא לא חתם בהסכם בזמנו על הסכמתו על ויתור זכותו למקום מגורים תחליפי. לגבי הסכמי משכנתא שנחתמו אחרי חודש מאי 2009 - רק במידה ומופיע סעיף שפוטר את הבנק מדיור תחליפי קבוע, אולם ישנה חובה למציאת מקום מגורים זמני לתקופה של שנה וחצי.
ערעור על ההחלטה
בכל מקרה שבו ההוצאה לפועל החליטה שכן למכור את הדירה, ניתן להגיש ערעור על ההחלטה לבית המשפט. גם כאשר החייב טוען לכך שלא ניתנה לו הזדמנות לטעון את טענותיו ביחס להליך מכירת הדירה ניתן להגיש בקשה לבטל את מכירת הנכס.
אי עמידה בתשלומי המשכנתא מחייבת טיפול והתייחסות ובכל מקרה, אסור לדחות הנושא ולקוות לטוב. אם הגעת למצב של פיגור בתשלומים וברור לך שהמצב הכלכלי שלך אינו צפוי להשתפר בעתיד הנראה לעין, חשוב לפנות לעורך דין ולנסות להקדים תרופה למכה.
אפשר להגיע עם הבנק להסכמות, למחזר את המשכנתא, להקפיא תשלומים ולמצוא עוד מגוון של פתרונות שיהיו מקובלים על הבנק המלווה. חשוב מאד לעשות כל מאמץ להגיע להסכמות, שימנעו הליכי הוצאה לפועל, עיקולים והליכים משפטיים.
אם אין כל אפשרות להגיע להסכמות, ומקרים אלו אינם נדירים, חשוב להיות מוכנים להתמודדות מול הליכי ההוצאה לפועל ושוב, חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בהליכי הוצאה לפועל על מנת שיוכל לסייע בהתמודדות מול ההליכים הצפויים ולמזער את הנזקים הצפויים לחייב.
עוד בנושא: מכירת דירה של חייב בהוצאה לפועל
